Ипотека коммерческой недвижимости. Кредит или лизинг?

 
Преимущества ипотеки

При покупке квартиры преимущества ипотеки иногда оценить нелегко.В отношении коммерческой недвижимости,  выгода при покупки  в кредит гораздо более очевидна. Привлекая средства банка, компания не изымает собственный капитал из оборота. Поэтому покупка через ипотечное кредитование выгодна заемщику уже в том случае, если рентабельность его бизнеса превышает стоимость кредита. А у российских фирм доходность бизнеса в любом случае выше, чем самые высокие ставки по банковскому кредиту. Поэтому кредит, как правило выгоднее, чем целевая покупка.

Обращаясь в банк за ипотечным кредитом, компания пройдет те же этапы, что и частные покупатели жилья. Предприятие обязательно проверят, объект недвижимости оценят, ответственность застрахуют. Правда,  первоначальный взнос для бизнес-ипотеки редко бывает меньше 30%, и почти никогда ниже 25% - к юридическим лицам банки относятся требовательнее.

Здесь следует отметить тот факт, что строго говоря, ипотеки коммерческой недвижимости фактически не существует. Компаниям не разрешается оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. Самое существенное отличие связано с отсутствием в одном из положений закона об ипотеке слово «нежилые». При сделках с жилой недвижимостью залог возникает одновременно с регистрацией перехода права собственности, и продавец  получает деньги за объект без каких-либо задержек по времени. Но в законе об ипотеке отсутствуют четкие формулировки о возникновении ипотеки при сделках с коммерческими объектами.

Пока соответствующую поправку в закон не утвердили, объект требуется сначала приобрести и только потом его можно закладывать, чтобы получить деньги. В результате нарушается логическая последовательность действий: если вы приобретаете магазин или офис, то вправе получить в банке кредит лишь с того момента, когда к вам перешло право собственности. А обычная ипотечная схема, когда заемщик вносит 30% собственных средств, остальную сумму занимает, расплачивается с продавцом и через какое-то время становится собственником, с нежилыми помещениями пока не работает.

Обходные пути

Банкам и покупателям приходится искать обходные пути. Например, банки выдают до оформления залога только часть денег. Чаще всего инвестор покупает объект за свои средства и рефинансирует его уже после заключения сделки.

По договоренности с продавцом есть шанс применить и еще одну схему — продажу из-под залога. При такой схеме владелец недвижимости оформляет на объект недвижимости залог и берет в банке кредит. Затем он продает недвижимость по цене, уменьшенной на сумму кредита, которая «висит обременением» на этом здании. Для покупателя в этой ситуации почти ничего не меняется — он станет расплачиваться по кредиту так же, как если бы оформил его сам.
Условия и сроки кредита

Сроки коммерческой ипотеки составляют от 3 до 10–12 лет. В России чаще всего кредит берется на пять лет. Первоначальный взнос может достигать и 40%. Ставки по кредиту колеблются от 12 до 16% и сейчас не сильно зависят от валюты кредита. Физические лица при покупке нежилых помещений по ипотеке могут рассчитывать на чуть лучшие условия и более быстрое рассмотрение заявки. В свою очередь компании способны получить кредит гораздо большего размера. Однако такая фирма должна реально действовать на рынке не менее года, и иметь прибыльный бизнес, отраженный в балансе.

Условия кредита зависят не только от заемщика, но и от самого объекта. При покупке ликвидного и доходного офисного здания, где устоялся пул крупных арендаторов, стоит рассчитывать на ставку вплоть до LIBOR + 3,3% (менее 9% по кредиту в долларах) и срок до 12 лет.
Аренда с выкупом, или лизинг

Лизинг коммерческой недвижимости появился на нашем рынке совсем недавно — осенью 2005 года. При покупке по этой схеме, лизинговая компания становится и заемщиком, и собственником недвижимости. В свою очередь, она сдает помещения клиенту, который перечисляет не только арендную плату, но и лизинговый платеж, за счет которого и выплачивается кредит. При погашении определенной, заранее определенной доли, арендатор выкупает здание в собственность.

Популярность лизинга автомобилей обусловлена большей доступностью по сравнению с ипотекой: к нему часто прибегают, когда объект или заемщик не вполне соответствуют требованиям банка. Так как в этом случае финансовую ответственность по кредиту несет лизинговая компания, банк относится к сделкам более лояльно. Большинство банков имеют свои лизинговые компании и, соответственно, им требуется значительно меньше сил и времени для оценки кредитных рисков.

Основное требование к компании-покупателю — она обязана быть прибыльной. По условиям лизинга необходима чистая прибыль в два раза большая, чем планируемый лизинговый платеж. Рассмотрение заявки на кредит от лизингодателя, как правило, происходит за два–три дня. «Андеррайтинг получателю, как правило, идет на уровне кредитного интервью. И в первую очередь рассматривается сам объект недвижимости, его ликвидность», — рассказывает генеральный директор компании MainDecision Светлана Сидоренко.

Кроме доступности у лизинга есть и еще одно преимущество — вся сумма платежей клиента, которые он вносит за недвижимость, относится к себестоимости и подлежит налоговому вычету. В то время как при ипотеке налогом не облагаются только проценты, начисляемые на кредит. Кроме того, лизинг почти в три раза сокращает срок амортизации объекта. В остальном условия очень похожи на ипотечную покупку: максимальный срок — десять лет, процентная ставка — от 4 до 14% годовых, собственных средств требуется около 30%.

Однако для ликвидных объектов некоторые лизингодатели могут снизить первоначальный взнос. «В значительной степени лизинговый платеж зависит от месторасположения купленного объекта, — поясняет С. Сидоренко. — Если он на окраине, то платеж будет меньше той арендной платы, которую за него вносил арендатор, если в центре — то больше. Но в среднем лизинговый платеж равен стоимости аренды».

Одна из причин, мешающих распространению лизинга, — это то, что имущество находится не на балансе покупателя, а у лизинговой компании. В течение пяти–десяти лет он является лишь пользователем этой площади. Этот психологический фактор сдерживает некоторых руководителей, подумывающих о лизинге. Они опасаются риска исчезновения компании-лизингодателя. чем выкупят свою недвижимость. Но, на наш взгляд, подобные страхи не оправданы.